Ganancias sobre alquileres: en qué casos los propietarios dejarán de pagar el impuesto y por qué la letra chica trajo sorpresas
Los propietarios dejarán de pagar el impuesto a las ganancias por aquellos contratos de alquiler que estén destinados a la vivienda. Esta medida, que aplicará de manera retroactiva a enero de es...
Los propietarios dejarán de pagar el impuesto a las ganancias por aquellos contratos de alquiler que estén destinados a la vivienda. Esta medida, que aplicará de manera retroactiva a enero de este año, busca aliviar la carga impositiva en el sector inmobiliario e incentivar a que haya una mayor oferta de departamentos y casas de alquiler permanente en la Argentina.
Era una noticia que se esperaba en el mercado inmobiliario hace meses, aunque la reglamentación del decreto 406/2026 -incluido en la Ley de Modernización Laboral- detalló en qué casos la exención aplicará y en cuáles el contribuyente quedará fuera.
Aunque el texto original aprobado en el Congreso era deliberadamente más amplio, con la publicación de la letra chica se definió que el beneficio será para aquellos inmuebles utilizados como “vivienda única, familiar y de ocupación permanente” por el inquilino.
“Estos tres calificativos modifican sensiblemente el alcance del beneficio, porque trasladan el beneficio del propietario a la situación personal del inquilino. Hasta ahora bastaba con alquilar un inmueble para que alguien lo habitara. Bajo la nueva definición, para que el dueño no tribute, el inquilino debe utilizar la vivienda como su único hogar, de manera permanente y con carácter familiar. De ese modo, situaciones cotidianas quedan al margen del beneficio sin una justificación clara", señaló Alberto Mastandrea, socio de Impuestos de BDO en Argentina.
Para graficarlo, el tributarista explicó que el ejemplo más elocuente es el de las relaciones familiares. En el caso de un padre que alquila a su hijo un departamento para que resida allí mientras cursa sus estudios en otra ciudad, aunque el inmueble es habitado, no es una vivienda familiar única y permanente porque el hogar sigue siendo la casa paterna. Lo mismo sucede cuando el inquilino resulta titular de otra propiedad, incluso cuando resida en el alquilado.
“Ese es, precisamente, el aspecto más delicado de la reglamentación. En numerosos casos, el propietario no conoce —ni dispone de medios para verificar— si su inquilino es dueño de otro inmueble o si la unidad alquilada constituye efectivamente su residencia permanente. No obstante, de ese dato ajeno dependerá que deba o no ingresar el impuesto. La ley nunca le había impuesto indagar en la situación habitacional del locatario para acceder al beneficio; el decreto, en los hechos, lo hace", remarcó.
Según explicó Santiago Sáenz Valiente, del estudio Santiago Sáenz Valiente y Asociados, tampoco entrarán en el beneficio aquellos alquileres que sean temporarios, destinados al turismo o comerciales. Sin embargo, la norma no impide que un propietario que tenga cinco o diez inmuebles diferentes pueda acceder al beneficio por cada uno de ellos, en caso de cumplir con el requisito de vivienda permanente.
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Otro límite para la exención de Ganancias, y uno de los puntos más controversiales desde el punto de vista jurídico, es la exclusión de las sociedades. Mientras la ley original no hacía distinción alguna respecto a la condición del propietario, el nuevo decreto reservó el beneficio para las personas humanas y las sucesiones indivisas. Esto significa que las sociedades y empresas que tengan inmuebles, como desarrolladoras o un fideicomiso, continuarán tributando Ganancias de manera ineludible.
“Si el inmueble pertenece a una empresa o a una sociedad que desarrolla una actividad —ya sea agropecuaria, industrial o de servicios—, queda alcanzado plenamente por el impuesto. Además, el costo de adquisición prácticamente no tiene actualización, o tiene una actualización mínima”, sumó Sáenz Valiente.
Para Juan Gattesco, asociado Tax&Legal de SMS Buenos Aires, otro detalle a tener en cuenta es que los alquileres destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia también se encuentran exentos del Impuesto al Valor Agregado (IVA). Esta exención es aplicable tanto para personas humanas como para personas jurídicas, a diferencia de Ganancias.
“En cuanto a Ingresos Brutos, en Ciudad de Buenos Aires se encuentran exentos los ingresos por el alquiler de hasta tres unidades de vivienda, siempre que no se supere $1.101.000 mensuales de importe para cada inmueble, un tope que se actualiza anualmente”, concluyó.